עסקאות נדל"ן מצריכות לעיתים שילוב בין מקורות מימון שונים: הון עצמי, מימון בנקאי או חוץ-בנקאי בכיר, ומימון משלים. אחד המבנים המקובלים למימון משלים הוא מימון מזנין, המסייע ליזם להשלים את מקורותיו אך יוצר מערכת זכויות מורכבת בין הלווה, המממן הבכיר והמממן המשלים.
עסקת מזנין אינה רק הלוואה הנושאת ריבית גבוהה יותר. היא מחייבת הבנה של דרגות הנשייה, רישום הבטוחות, תנאי העמדת הכספים, יחסי הצדדים במקרה של הפרה והאפשרות של כל מממן לממש את זכויותיו.
מה ההבדל בין מימון בכיר למימון מזנין?
מימון בכיר נהנה בדרך כלל מעדיפות שנקבעה במסמכי העסקה ובמערך הבטוחות, בעוד שמימון מזנין נושא סיכון נוסף הנובע ממיקומו במבנה המימון. העדיפות אינה מושג שיווקי בלבד: היא עשויה להשפיע על סדר פירעון החוב, על חלוקת התמורות ממימוש נכס, על האפשרות לנקוט הליכים ועל התנאים להעברת כספים בין הצדדים.
בכל עסקה יש לבחון בנפרד מה נקבע בהסכמי ההלוואה, אילו זכויות שועבדו, איזה מרשם רלוונטי לכל בטוחה ומהן ההסכמות שהושגו עם גורמים בעלי זכויות קיימות. תיאור הבטוחה כ"משכנתא שנייה" אינו מחליף את בדיקת הזכויות ואת הסדרת היחסים עם המממן הראשון.
הסכם בין נושים: המסמך שלעיתים מכריע את הסיכון
כאשר כמה מממנים נשענים על אותם נכסים או על מקורות פירעון משותפים, עשוי להידרש הסכם בין נושים. בהסכם כזה נבחנות סוגיות שאינן תמיד מקבלות ביטוי מלא בהסכם ההלוואה הדו-צדדי.
סדר פירעון וחלוקת תקבולים
יש לקבוע אילו כספים משמשים תחילה לפירעון החוב הבכיר, מה כולל החוב המובטח בעדיפות ראשונה, כיצד מטופלות הוצאות מימוש והאם קיימים סכומים או רכיבי חוב שאינם נהנים מאותה עדיפות. יש לבחון גם את מנגנון חלוקת התקבולים במקרה של מכירה רגילה של הנכס, ולא רק במקרה של אכיפה.
מגבלות על נקיטת הליכים
המממן הבכיר עשוי לדרוש תקופת עיכוב שבמהלכה המממן המשלים לא ינקוט הליכי מימוש. מבחינת המממן המשלים, חשוב להבין מה מפעיל את התקופה, כמה זמן היא נמשכת, אילו פעולות מותר לבצע במהלכה ומה מתרחש בסיומה. מבחינת הלווה, חיוני לוודא שהמנגנון אינו יוצר חשיפה להליכים סותרים מצד המממנים.
תיקון תנאי ההלוואות והגדלת אשראי
יש לשאול אם המממן הבכיר רשאי להגדיל את מסגרת המימון, להאריך מועדים או לשנות בטוחות ללא הסכמת המממן המשלים. שינוי כזה עשוי להשפיע על הסיכון ועל שווי הבטוחה העומדת מאחורי החוב המשלים. מנגד, גמישות סבירה חיונית לניהול פרויקט נדל"ן בזמן אמת.
הודעות, ריפוי הפרות והתחשבנות
מומלץ להסדיר למי נמסרת הודעה על הפרה, האם צד אחר רשאי לרפא אותה, כיצד מטופלים פיגורים והאם המממן המשלים מקבל מידע שוטף על מצב החוב הבכיר. בהיעדר מנגנון מידע מספק, המממן המשלים עלול לגלות על שינוי מהותי רק כאשר אפשרויות הפעולה כבר מצומצמות.
משכנתא בדרגה שנייה: מה צריך לבדוק?
בעסקאות שבהן הזכויות במקרקעין מאפשרות רישום משכנתה בדרגה שנייה, יש לבדוק את הזכות הקניינית הרלוונטית, את רישום השעבוד הראשון, את ההסכמות הנדרשות להעמדת בטוחה נוספת ואת משמעותה של כל הגבלה חוזית או רישומית. כאשר הנכס אינו רשום באופן המאפשר משכנתה במתכונת הרגילה, יש לבחון בטוחות אחרות בהתאם לאופי הזכויות.
חשוב להתאים את מסמכי הבטוחה למבנה ההלוואה ולתנאים המקדמיים. התחייבות חוזית לתת בטוחה בעתיד אינה שקולה בהכרח לבטוחה שנוצרה ונרשמה כנדרש. גם האופן שבו שחרור בטוחות נעשה בסוף העסקה צריך להיות מוסדר מראש.
כיצד שומרים על חופש הפעולה של היזם?
היזם מבקש בדרך כלל להשלים את מקורות המימון ולבצע את הפרויקט ללא תלות בהסכמות חוזרות ונשנות. לשם כך יש להגדיר מראש את תנאי המשיכות, אבני הדרך, סמכויות האישור, לוחות הזמנים ואת הפעולות העסקיות שהלווה רשאי לבצע ללא הסכמה נוספת.
לדוגמה, יש לבחון כיצד מטופלים שינוי בתכנון, הכנסת משקיע, מכירת חלק מזכויות הפרויקט, החלפת קבלן מבצע או מימון מחדש. מגבלות רחבות מדי עשויות להכביד על ניהול הפרויקט; מגבלות חלשות מדי עשויות להשאיר את המממנים ללא הגנות שנדרשו בעת ההתקשרות.
מה צריך לסגור עוד במסמך העקרונות?
כבר בשלב הראשוני רצוי להסכים על מבנה החוב והבטוחות, סדר פירעון, מגבלות על שינוי מסגרות האשראי, מנגנוני הסכמה של המממן הבכיר, עילות פירעון מיידי ועקרונות הסכם בין הנושים. דחיית הסוגיות האלה לסוף המשא ומתן עלולה להוביל למצב שבו הצדדים מסכימים על מחיר האשראי, אך אינם מצליחים להגיע להסכמה על חלוקת הסיכון.
משרד תורג'מן, זיו הלוי ושות' מלווה מממנים ולווים בעסקאות מימון מורכבות, לרבות עסקאות מימון נדל"ן ומזנין, בניית מערכי בטוחות, הסכמי בין נושים וליווי עד העמדת הכספים. מידע נוסף מופיע בעמוד ההתמחות של המשרד בתחום עסקאות מימון ואשראי.
האמור במאמר הוא מידע כללי ואינו חוות דעת לגבי עסקה מסוימת. מבנה הנשייה והבטוחות נקבע בהתאם למסמכים, למרשמים ולדין הרלוונטי.
לקריאה נוספת: למידע על הליווי המשפטי של המשרד בתחום, וכן עמוד ההתמחות בנדל"ן ויזמות.